20 casos reales de propietarios que recuperaron su inmueble tras una venta con poder falso, firma falsificada o suplantación de identidad.
20 casos encontrados
Poder amplio usado por un sobrino para vender la casa de su tía
Propietaria otorgó un poder amplio a su sobrino para que administrara su casa mientras ella vivía en España. El poder no incluía facultades para vender.
El sobrino usó el poder para vender la casa a un tercero, alegando que "amplio" significaba que podía todo. La propietaria se enteró meses después.
Resultado: Juristam revisó el texto literal del poder y demostró que no facultaba enajenar. El juez anuló la escritura, canceló la inscripción y ordenó la restitución del inmueble a la propietaria.
Firma falsificada en la venta de un departamento en Quito
Propietario descubrió que su departamento aparecía vendido a un desconocido. La escritura mostraba una firma que supuestamente era suya.
El propietario nunca firmó ni compareció ante notario. Necesitaba probar que la firma era falsa.
Resultado: Juristam solicitó un peritaje grafotécnico que comparó la firma de la escritura con documentos auténticos del propietario. El perito determinó la falsedad y el juez anuló la escritura, restituyendo el departamento.
Revendieron la propiedad dos veces en tres semanas
Propietario descubrió que su terreno había sido vendido dos veces en tres semanas: primero a un desconocido y luego a un familiar de ese comprador.
El segundo comprador alegaba ser tercero de buena fe. El propietario necesitaba demostrar que toda la cadena era fraudulenta.
Resultado: Juristam demostró que los plazos entre ventas eran sospechosamente cortos, que el precio era irrisorio (10% del avalúo) y que existía vínculo familiar entre los compradores. El juez desvirtuó la buena fe y anuló toda la cadena.
Prohibición de enajenar evitó una reventa inminente
Propietaria descubrió que su casa figuraba a nombre de otra persona. Tenía información de que el ocupante estaba negociando venderla a un tercero.
Si la casa se vendía antes de la demanda, aparecería un tercero de buena fe que complicaría todo.
Resultado: Juristam presentó la solicitud de prohibición de enajenar de emergencia. En 5 días se inscribió en el Registro, congelando cualquier transferencia. La reventa se frustró y la demanda de nulidad prosperó.
Vendieron con un poder que ya estaba revocado
Propietario revocó un poder notarial en 2024. En 2025, el antiguo apoderado usó una copia del poder revocado para vender un terreno.
El notario no verificó la vigencia del poder. El propietario necesitaba demostrar que la revocación era anterior a la venta.
Resultado: Juristam presentó la escritura de revocación con fecha anterior a la venta. El juez anuló la escritura por falta de facultades vigentes y restituyó el terreno.
Escritura firmada en Quito mientras el dueño estaba en Madrid
Propietario vivía en Madrid y descubrió que su casa en Quito aparecía vendida. La escritura decía que él había comparecido ante un notario en Quito en una fecha en la que estaba en España.
Necesitaba probar que no pudo haber firmado en Quito en esa fecha. Los movimientos migratorios eran la prueba perfecta.
Resultado: Juristam obtuvo el certificado de movimientos migratorios que demostraba que el propietario estaba en Madrid el día de la supuesta firma. El juez anuló la escritura por suplantación de identidad.
Recuperó la casa y los arriendos que cobraron sin derecho
Propietario recuperó su casa tras anular una venta fraudulenta. Durante los 18 meses que el ocupante tuvo el inmueble, lo arrendó a terceros y cobró los cánones.
Además del inmueble, el propietario quería recuperar los arriendos que el ocupante cobró indebidamente.
Resultado: Juristam reclamó los frutos civiles: $18,000 USD correspondientes a 18 meses de arriendo. El juez condenó al responsable a pagar esa suma además de restituir el inmueble.
Hipoteca sobre propiedad fraudulenta bloqueada
Propietario descubrió que su casa fue vendida fraudulentamente y que el comprador estaba tramitando un crédito hipotecario sobre ella.
Si el banco inscribía la hipoteca, aparecería un acreedor con derechos sobre el inmueble, complicando la recuperación.
Resultado: Juristam presentó la demanda de nulidad y solicitó la anotación de la demanda en el Registro. En 4 días se inscribió, y el banco rechazó el crédito al ver el litigio registrado.
Apoderado vendió un terreno con poder de administración
Propietario otorgó un poder especial para administrar y arrendar un terreno. El apoderado lo usó para venderlo a un tercero.
El poder no incluía la facultad de enajenar. El apoderado alegaba que "administrar" implicaba poder vender.
Resultado: Juristam demostró que el texto del poder limitaba las facultades a actos de administración y arrendamiento. El juez anuló la venta y restituyó el terreno.
Otra persona se hizo pasar por el dueño ante el notario
Propietario descubrió que su departamento aparecía vendido. Al pedir la copia certificada de la escritura, vio que la cédula usada no era la suya y que otra persona suplantó su identidad.
Necesitaba demostrar que él no compareció y que el notario no verificó correctamente la identidad.
Resultado: Juristam presentó el certificado de movimientos migratorios, testimonios y una certificación notarial. El juez determinó la suplantación y anuló la escritura, restituyendo el departamento.
Comprador era primo del falsificador
Un terreno fue vendido con firma falsificada. El comprador era primo del falsificador y compró a un precio muy por debajo del avalúo.
El comprador alegaba ser tercero de buena fe. El propietario necesitaba desvirtuar esa condición.
Resultado: Juristam demostró el vínculo de parentesco, el precio irrisorio y la rapidez de la operación. El juez consideró que no hubo buena fe y anuló toda la cadena, restituyendo el terreno.
Prohibición de enajenar sobre toda la cadena
Propietario descubrió una cadena de tres transferencias fraudulentas de su terreno. Necesitaba congelar todo antes de que apareciera un cuarto comprador.
Si la medida cautelar solo bloqueaba el inmueble a nombre del último comprador, los anteriores podían seguir transfiriendo.
Resultado: Juristam solicitó la prohibición de enajenar sobre toda la cadena registral. En 6 días se inscribió, congelando cualquier transferencia futura y permitiendo que la demanda de nulidad prosperara sin sobresaltos.
Casa arrendada por el ocupante fraudulento
Propietario recuperó su casa tras anular una venta fraudulenta. El ocupante la había arrendado durante 10 meses y además dañó pisos y paredes.
Además de los arriendos, el propietario quería cobrar los daños causados al inmueble.
Resultado: Juristam reclamó $8,000 de arriendos y $1,500 por daños. El juez condenó al responsable a pagar ambas sumas además de restituir el inmueble.
Migrante en EE.UU. con poder usado para vender sin su consentimiento
Migrante en Nueva York otorgó un poder a un familiar para que administrara su casa en Guayaquil. El familiar la vendió sin informarle.
El migrante se enteró un año después. El familiar alegaba que tenía autorización verbal para vender.
Resultado: Juristam demostró que el poder no incluía facultad de venta y que el familiar nunca informó de la operación. El juez anuló la escritura y restituyó la casa.
Vendieron un terreno firmando a nombre de un fallecido
Un terreno aparecía vendido por su dueño, pero el dueño había fallecido dos años antes de la supuesta firma.
Herederos descubrieron la venta fraudulenta. Necesitaban probar que su padre ya estaba muerto cuando "firmó".
Resultado: Juristam presentó el acta de defunción con fecha anterior a la escritura. El juez declaró la nulidad absoluta por falta de consentimiento de una persona fallecida y restituyó el terreno a los herederos.
Comprador de buena fe mantuvo el inmueble, propietario cobró
Un departamento fue vendido con firma falsificada. El comprador era un tercero de buena fe que pagó precio de mercado y no tenía vínculo con el falsificador.
El juez consideró que el tercero de buena fe estaba protegido. El propietario original no podía recuperar el inmueble.
Resultado: Juristam replanteó el caso hacia la indemnización: el juez condenó al falsificador a pagar $65,000 USD al propietario original por el valor del departamento más daños.
Poder notarial falsificado detectado antes de la venta
Propietario recibió una alerta de que alguien estaba tramitando la venta de su casa con un poder supuestamente otorgado por él. El poder era falso.
La venta aún no se había consumado, pero el trámite estaba en curso. El propietario necesitaba frenarlo antes de que se registrara.
Resultado: Juristam verificó con la notaría que el poder era falso y presentó una alerta al Registro de la Propiedad. El trámite se detuvo antes de la inscripción y el propietario mantuvo su título.
Terreno agrícola ocupado y cultivado por el falsificador
Un terreno agrícola fue vendido con firma falsificada. El falsificador lo cultivó durante 7 meses y cosechó los productos.
Además del terreno, el propietario quería cobrar el valor de las cosechas que el falsificador obtuvo.
Resultado: Juristam reclamó los frutos civiles por $4,200 USD. El juez condenó al falsificador a pagar esa suma además de restituir el terreno.
Falsificación sofisticada desenmascarada
Propietario descubrió que su firma había sido falsificada en la venta de su casa. La falsificación era de alta calidad y un primer peritaje fue inconcluso.
Necesitaba reforzar la prueba con peritajes adicionales de grafotécnica y documentoscopia.
Resultado: Juristam solicitó tres peritajes complementarios. El conjunto de pruebas convenció al juez de la falsedad, que anuló la escritura y restituyó la casa al propietario.
Abogado vendió la propiedad de su cliente sin autorización para enajenar
Propietario otorgó un poder a un abogado para que lo representara en un juicio. El poder no incluía facultades para vender.
El abogado usó el poder para vender la propiedad del cliente, alegando que "representar" incluía disponer del bien.
Resultado: Juristam demostró que las facultades del poder eran exclusivamente procesales. El juez anuló la venta y condenó al abogado a restituir el inmueble.
Mándanos el certificado del Registro de la Propiedad con la cadena de transferencias. Revisamos si todavía se puede bloquear, qué tipo de fraude hubo y qué se prueba en cada frente. La revisión inicial no tiene costo.
Los $45 de la asesoría se descuentan del servicio completo si decides continuar.
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