30 casos reales — y lo que se encontró en la verificación de cada título antes de que pagaran.
30 casos encontrados
Casa en Guayaquil con hipoteca oculta — detectada antes del pago
Ecuatoriano en Madrid que encontró una casa en Guayaquil a través de un familiar. El vendedor decía que era propietario libre de cargas. El precio era bueno y el comprador quería cerrar rápido.
Juristam verificó el certificado de gravámenes antes de que el cliente pagara la seña. Resultado: hipoteca activa por $22.000 que el vendedor no había mencionado. El vendedor no era deshonesto — simplemente asumía que la hipoteca estaba cancelada porque había pagado las cuotas, pero nunca había tramitado el levantamiento formal ante el Registro de la Propiedad.
Resultado: Se negoció que el vendedor levantara la hipoteca antes de cerrar la venta. Una vez levantada y el título limpio, Juristam cerró la escritura con el poder del comprador desde Madrid. Casa comprada con título limpio. El comprador nunca supo lo cerca que estuvo de pagar por un bien gravado.
Terreno en Samborondón — compra de contado desde Barcelona
Ecuatoriana en Barcelona con ahorros que quería invertir en un terreno en Samborondón como inversión a largo plazo. Ya tenía el terreno identificado y el precio acordado con el vendedor.
Título limpio, vendedor identificado, precio acordado — el único paso era obtener el poder y cerrar. El mayor riesgo era coordinar el pago internacional de forma segura para que el vendedor recibiera confirmación antes de firmar.
Resultado: Juristam verificó el título, coordinó el timing del pago con la firma de la escritura y cerró la compra en 4 semanas. El terreno quedó inscrito a nombre de la compradora en el Registro de la Propiedad de Samborondón.
Departamento nuevo en Quito — compra a constructora desde Sevilla
Ecuatoriano en Sevilla que quería comprar un departamento nuevo en Quito directamente a la constructora. Las constructoras tienen sus propios contratos y procesos que son diferentes a una compraventa entre particulares.
Los contratos de las constructoras ecuatorianas suelen incluir cláusulas desfavorables para el comprador — penalidades altas por retraso en pagos pero sin penalidades equivalentes para la constructora en caso de entrega tardía. Sin revisión legal, el comprador acepta esas condiciones sin saberlo.
Resultado: Juristam revisó el contrato de la constructora, identificó 3 cláusulas desfavorables y negoció modificaciones. Una vez con el contrato corregido, el comprador firmó con el poder notarial desde Sevilla. Departamento comprado con contrato equilibrado.
Casa en copropiedad con hermano en Ecuador — desde Madrid
Dos hermanos querían comprar una casa juntos — uno en Madrid, otro en Guayaquil. Iban a invertir partes iguales y querían que ambos aparecieran en la escritura como propietarios al 50%.
Con un copropietario en el exterior y otro en Ecuador, el proceso requería el poder del que estaba en Madrid y la comparecencia directa del que estaba en Guayaquil. Además debían definir qué pasaría si uno quería vender su parte en el futuro.
Resultado: Juristam redactó una cláusula adicional en la escritura que establecía el derecho de preferencia de uno sobre la parte del otro en caso de venta futura. El hermano en Madrid otorgó poder consular. El hermano en Guayaquil compareció directamente. Casa inscrita al 50% para cada uno.
Terreno con error de área en el Registro — corregido antes de comprar
Compradora en Valencia interesada en un terreno en Manta. Durante la verificación del título, Juristam detectó que el área registrada era de 350m² pero el plano municipal mostraba 310m². El vendedor pedía precio por 350m².
Si la compradora pagaba por 350m² pero el Registro decía 350m² y la realidad era 310m², tendría un problema al intentar vender o construir en el futuro. El error debía corregirse antes de la compra, o el precio debía ajustarse a la realidad.
Resultado: Juristam negoció con el vendedor: o corregía el área en el Registro (proceso adicional) o reducía el precio a los 310m² reales. El vendedor optó por corregir el área. Una vez con el Registro actualizado, la compra se cerró al precio correcto. 8 semanas incluyendo la corrección.
Casa de familiar fallecido — compra directa a los herederos desde Bilbao
Comprador en Bilbao interesado en una casa cuyos dueños eran los herederos de una persona fallecida. Los herederos querían vender pero la posesión efectiva aún no estaba tramitada — el título seguía a nombre del fallecido.
Sin posesión efectiva, los herederos no podían vender. El comprador quería la casa pero no podía esperar meses si no tenía certeza de que la venta se iba a concretar.
Resultado: Juristam coordinó simultáneamente: promesa de compraventa firmada por los herederos comprometiéndose a vender una vez tramitada la posesión efectiva, y la gestión de la posesión efectiva. Con el título listo, la escritura se firmó. El comprador en Bilbao esperó con seguridad gracias a la promesa.
Compra de terreno como inversión — avalúo municipal vs precio de mercado
Ecuatoriana en Zaragoza con dinero para invertir. El vendedor pedía $45.000 por un terreno en Guayaquil. Quería saber si era un precio justo antes de comprometerse.
El precio de mercado en Ecuador no siempre coincide con el avalúo municipal — que es lo que el Registro de la Propiedad usa como referencia. Sin conocer el contexto del mercado local, una persona desde el exterior no puede evaluar si el precio es razonable.
Resultado: Juristam comparó el precio con transacciones recientes en la zona y con el avalúo municipal. El precio pedido estaba un 15% sobre el mercado real. Con esa información, la compradora negoció a $39.000. La compra se cerró al precio correcto.
Propiedad con litigio activo — detectado antes del pago
Comprador en Madrid muy interesado en una casa en Quito. El vendedor era el propietario registrado, título aparentemente limpio, precio acordado. La verificación de Juristam incluía revisión en el SATJE.
Al revisar el SATJE, Juristam encontró una demanda activa sobre esa propiedad por parte de un ex socio del vendedor que alegaba derechos de propiedad. La demanda no afectaba el Registro de la Propiedad aún — pero si el demandante ganaba, la propiedad podría transferirse legalmente aunque el comprador ya la hubiera pagado.
Resultado: La compra fue cancelada antes de pagar un solo dólar. Juristam identificó otra propiedad en la misma zona con título completamente limpio. El comprador cerró esa segunda compra en 9 semanas contando desde el inicio.
Departamento en Cuenca — comprador mayor de 65 años con descuento notarial
Ecuatoriano de 67 años en Barcelona que quería comprar un departamento en Cuenca para retirarse en Ecuador en unos años. No sabía que en Ecuador las personas mayores de 65 años tienen derecho a un descuento del 50% en los aranceles notariales.
Sin reclamar el descuento antes de la escritura, el notario cobra el arancel completo. El beneficio debe solicitarse expresamente al momento del acto.
Resultado: Juristam solicitó el descuento del 50% en la notaría antes de la escritura. El comprador pagó la mitad del arancel notarial. Departamento inscrito a su nombre en Cuenca. La reducción en el arancel representó un ahorro real.
Casa en Guayaquil — vendedor con poder de representación sospechoso
Compradora en Madrid interesada en una casa cuyo propietario real vivía en EEUU. El vendedor en Ecuador actuaba con un poder notarial del propietario. Todo parecía en orden.
Juristam verificó el poder del vendedor en el Registro de la Propiedad. El poder tenía una cláusula que excluía explícitamente la facultad de vender — solo autorizaba arrendar y administrar. El vendedor no tenía legalmente permitido firmar la escritura de compraventa.
Resultado: La compra se suspendió hasta que el propietario en EEUU otorgó un nuevo poder con las facultades correctas. Con el poder correcto, Juristam cerró la escritura. Propiedad transferida legalmente.
Terreno en Guayaquil — compra desde Miami con verificación previa
Ecuatoriano en Miami que había identificado un terreno en Guayaquil a través de un familiar. El precio parecía bueno. Quería cerrar rápido.
Antes de cerrar, Juristam verificó el título. El terreno tenía una prohibición de enajenar de un proceso judicial antiguo que nunca había sido levantada formalmente aunque el juicio había terminado hace años.
Resultado: Juristam tramitó el levantamiento de la prohibición con documentos del proceso judicial concluido. Una vez levantada, el título quedó limpio. El comprador cerró la compra desde Miami con el poder consular en 5 semanas incluyendo el levantamiento.
Departamento en Quito desde Nueva York — compra a constructora con revisión de contrato
Ecuatoriana en Nueva York que quería comprar un departamento en construcción en Quito. La constructora enviaba el contrato por email para que firmara y enviara de vuelta.
El contrato de la constructora establecía penalidades del 20% por desistimiento del comprador pero solo del 5% por entrega tardía de la constructora. También incluía una cláusula que permitía cambios en las especificaciones del departamento sin consentimiento del comprador.
Resultado: Juristam revisó el contrato y negoció la eliminación de la cláusula de cambios unilaterales y la igualación de penalidades. La constructora aceptó. La compradora firmó con el poder consular en el Consulado de Nueva York. Departamento asegurado con contrato equilibrado.
Casa en Guayaquil con deuda municipal no declarada — detectada en verificación
Comprador en Houston interesado en una casa en Guayaquil. Vendedor honesto que no sabía que tenía 4 años de deuda con el GAD de Guayaquil. La deuda no era enorme pero bloqueaba la inscripción de la escritura.
El GAD de Guayaquil exige certificado de no adeudar para inscribir cualquier transferencia. Sin pagar la deuda, la escritura no podía inscribirse aunque estuviera firmada ante notario.
Resultado: Juristam detectó la deuda municipal en la verificación previa. El vendedor la pagó antes del cierre. Con el certificado de no adeudar en regla, la escritura se firmó e inscribió sin problemas. El comprador en Houston nunca tuvo que preocuparse por ese detalle.
Terreno en Manta — compra con seña protegida por promesa de compraventa
Ecuatoriana en Los Ángeles que encontró un terreno en Manta y quería asegurarlo con una seña mientras gestionaba el poder notarial desde California. Temía que el vendedor lo vendiera a otro durante el tiempo que tardara en obtener el poder.
Sin un documento legal que comprometiera al vendedor, la seña pagada informalmente no tenía respaldo jurídico. Si el vendedor decidía vender a otro, recuperar la seña dependería de la buena voluntad del vendedor.
Resultado: Juristam redactó una promesa de compraventa que el vendedor firmó en Ecuador comprometiéndose a no vender a terceros con la seña recibida como garantía. Con la promesa firmada, la compradora en California obtuvo el poder apostillado del California Secretary of State y cerró la compra en 7 semanas.
Casa heredada que querían vender al mismo comprador — Guayaquil desde Atlanta
Comprador en Atlanta interesado en una casa cuyos propietarios eran herederos que aún no habían tramitado la posesión efectiva. Los herederos estaban dispuestos a tramitarla para poder vender.
El proceso de posesión efectiva y la venta debían coordinarse para que el comprador no esperara indefinidamente y los herederos no perdieran al comprador.
Resultado: Juristam coordinó los dos procesos: promesa de compraventa firmada por los herederos, posesión efectiva tramitada en paralelo. Una vez con el título a nombre de los herederos, la escritura se firmó con el poder del comprador desde Atlanta. 5 semanas desde el inicio.
Departamento en Quito — vendedor con dos compradores simultáneos
Comprador en Chicago que acordó la compra de un departamento en Quito. Pagó la seña informalmente. Semanas después descubrió que el vendedor estaba negociando con otro comprador al mismo tiempo.
Sin promesa de compraventa notarial y sin registro de la prohibición de enajenar, el vendedor podía jurídicamente transferir a cualquiera de los dos. El que inscribiera primero en el Registro de la Propiedad ganaba la propiedad.
Resultado: Juristam actuó inmediatamente: presentó una medida cautelar de prohibición de enajenar en el Registro de la Propiedad con el poder del comprador. Con la prohibición inscrita, el vendedor no podía transferir a nadie. Se forzó la escritura a favor del comprador en Chicago. 8 semanas incluyendo la disputa.
Terreno en Guayas — título impecable, cierre express desde Dallas
Comprador en Dallas con terreno identificado, precio acordado, vendedor cooperativo y título que resultó perfectamente limpio en la verificación. El caso más simple posible.
Ninguno. Verificación completada sin hallazgos. Poder consular en el Consulado de Houston en un día. Escritura lista para firmar.
Resultado: Poder consular gestionado en Houston. Juristam firmó la escritura ante notario. Inscripción en el Registro de la Propiedad completada. Terreno a nombre del comprador en 4 semanas.
Casa en Guayaquil con planos sin aprobar — constructora anterior que desapareció
Compradora en Miami interesada en una casa en Guayaquil. La casa estaba bien construida y el título registrado era correcto. Pero en la verificación, Juristam detectó que los planos de construcción nunca habían sido aprobados por el municipio de Guayaquil.
Sin planos aprobados, la construcción era técnicamente ilegal ante el municipio. Eso podía generar problemas al momento de solicitar permisos de ampliación, al vender en el futuro, o en inspecciones municipales.
Resultado: Se negoció que el vendedor iniciara el proceso de regularización de planos ante el municipio de Guayaquil antes del cierre. Una vez con los planos en proceso de aprobación (no completa, pero en trámite formal), la compradora aceptó cerrar con una cláusula de retención de un porcentaje del precio hasta la aprobación final.
Compra de local comercial para arrendar — desde Nueva York
Ecuatoriano en Nueva York que quería invertir en un local comercial en Guayaquil para arrendarlo y generar ingresos desde el exterior. Ya tenía un arrendatario potencial identificado.
Además de la compra, el comprador necesitaba que el contrato de arriendo quedara estructurado correctamente desde el inicio para poder cobrar el canon desde Nueva York de forma segura y legal.
Resultado: Juristam verificó el título del local, cerró la compra con el poder consular del comprador y redactó simultáneamente el contrato de arriendo con el inquilino en Ecuador. El comprador en Nueva York empezó a recibir el canon de arriendo el mes siguiente de completar la compra.
Casa en Cuenca para retiro — verificación completa desde Boston
Ecuatoriano de 58 años en Boston que planificaba retirarse en Cuenca en 5 años. Quería comprar ahora la casa donde iba a vivir. La casa tenía todos los documentos en aparente orden.
En la verificación, Juristam detectó que la casa tenía una deuda de plusvalía municipal pendiente de pago del vendedor anterior. Esa deuda seguía al bien — no al propietario — y el nuevo comprador podría haberla heredado sin saberlo.
Resultado: Se exigió al vendedor que pagara la deuda de plusvalía como condición del cierre. Con la deuda pagada y el certificado de no adeudar en regla, Juristam cerró la escritura. La casa en Cuenca quedó limpia para el retiro del comprador.
Departamento en Guayaquil desde Milán — verificación y cierre
Ecuatoriana en Milán que encontró un departamento en Guayaquil a través de un agente inmobiliario local. El agente decía que el título estaba limpio. La compradora quería una segunda verificación independiente antes de pagar.
El agente inmobiliario representa al vendedor — no al comprador. Su afirmación de que el título estaba limpio no era verificación legal independiente. La compradora tomó la decisión correcta de pedir a Juristam la verificación.
Resultado: El título resultó limpio. Juristam confirmó independientemente lo que el agente había dicho. Con esa certeza, la compradora fue al Consulado ecuatoriano en Milán, otorgó el poder y cerró la compra en 5 semanas.
Casa en Quito — embargo activo de juicio laboral del vendedor
Comprador en Roma muy interesado en una casa en Quito a excelente precio. El vendedor era colaborativo. La verificación de Juristam reveló un embargo activo sobre la propiedad proveniente de un juicio laboral que el vendedor había perdido.
Con embargo activo, la propiedad no podía transferirse hasta que el embargo fuera levantado — lo que requería que el vendedor pagara la deuda del juicio laboral o llegara a un acuerdo con el demandante.
Resultado: El vendedor pagó la deuda para poder vender. Una vez levantado el embargo y el Registro actualizado, Juristam cerró la escritura con el poder consular del comprador desde Roma. 6 semanas incluyendo la gestión del embargo.
Terreno en Manta — inversión desde Florencia con título impecable
Ecuatoriana en Florencia con ahorros para invertir en un terreno en Manta. Contacto directo con el vendedor sin intermediarios. Precio acordado. Verificación de Juristam como primer paso.
Ninguno — título perfectamente limpio. Sin hipotecas, sin embargos, predial al día, no adeudar municipal en regla, área registrada coincidente con el plano.
Resultado: Poder consular en el Consulado ecuatoriano de Roma en un día. Juristam cerró la escritura en Manta. Inscripción en el Registro de la Propiedad de Manta completada. Terreno a nombre de la inversora en 4 semanas.
Casa en Guayaquil — vendedor con poder vencido
Compradora en Génova interesada en una casa cuyo propietario vivía en Canadá y actuaba a través de un representante en Ecuador. En la verificación del poder del representante, Juristam detectó que el poder había vencido hacía 3 meses.
Con el poder vencido, el representante no tenía facultad legal para firmar la escritura. Si la escritura se hubiera firmado con el poder vencido, podría haber sido anulada posteriormente, dejando a la compradora sin título válido.
Resultado: Se suspendió la compra hasta que el propietario en Canadá otorgara un nuevo poder con fecha vigente. El nuevo poder llegó en 2 semanas. Juristam cerró entonces la escritura con el poder de la compradora desde Génova. 8 semanas en total incluyendo la espera.
Departamento en copropiedad — hermanos en Italia y Ecuador desde Turín
Dos hermanos querían comprar un departamento en Guayaquil juntos. La hermana en Turín aportaba el 50% desde Italia. El hermano en Ecuador aportaba el otro 50% y iba a vivir ahí.
Comprar en copropiedad sin definir las condiciones futuras puede generar conflictos — qué pasa si el hermano que vive ahí quiere vender y la hermana no, o qué pasa si fallece uno de los dos.
Resultado: Juristam redactó cláusulas de derecho de preferencia y de sucesión para la escritura. La hermana otorgó poder desde Turín. El hermano compareció directamente. Departamento inscrito al 50% con condiciones claras para el futuro.
Casa en Cuenca con inquilino activo — compra como inversión
Comprador en Milán que quería adquirir una casa en Cuenca que ya tenía un inquilino activo pagando. Quería seguir arrendando después de la compra — no desalojar al inquilino.
El contrato de arriendo existente tenía condiciones que el comprador necesitaba conocer antes de comprar: precio del canon, plazo, cláusulas de renovación y si el inquilino tenía algún derecho de preferencia de compra.
Resultado: Juristam revisó el contrato de arriendo vigente, verificó el título y cerró la compra incluyendo la novación del contrato de arriendo al nuevo propietario. El inquilino fue notificado del cambio de propietario. El canon empezó a llegar al comprador en Milán desde el siguiente mes.
Terreno agrícola en El Oro — verificación de uso de suelo
Ecuatoriana en Roma que quería comprar un terreno en El Oro para un proyecto agrícola familiar. El terreno era extenso y el precio razonable. Antes de comprometerse quería verificar no solo el título sino también el uso de suelo permitido.
Un terreno agrícola puede tener restricciones de uso establecidas por el GAD provincial o el MAGAP. Sin verificar el uso de suelo permitido, la compradora podría comprar un terreno y descubrir después que no puede desarrollar el proyecto que tenía en mente.
Resultado: Juristam verificó el título, el certificado de gravámenes y el uso de suelo con el municipio y el GAD de El Oro. El terreno era apto para el proyecto agrícola sin restricciones. Con esa confirmación, la compradora cerró la compra desde Roma. 9 semanas incluyendo la verificación extendida.
Apartamento en Quito para hija en Ecuador — padres en Italia
Padres ecuatorianos en Bolonia que querían comprar un departamento en Quito para su hija que vivía ahí. El departamento iba a quedar a nombre de la hija — no a nombre de los padres.
Si el departamento quedaba a nombre de los padres, el proceso de otorgamiento a la hija después generaría costos adicionales de transferencia. Era más eficiente comprar directamente a nombre de la hija.
Resultado: Los padres financiaron la compra pero la escritura se hizo a nombre de la hija directamente. Los padres otorgaron poder desde Bolonia autorizando la compra del bien a nombre de la hija. Juristam coordinó todo el proceso. Departamento inscrito a nombre de la hija desde el primer día.
Casa en Guayaquil — dos vendedores, uno no quería vender
Comprador en Nápoles interesado en una casa en copropiedad de dos hermanos. Uno quería vender, el otro no. El hermano que quería vender ofrecía su 50%.
Comprar el 50% de una propiedad en copropiedad con alguien que no quiere vender su parte es legal pero muy incómodo en la práctica. El comprador quedaría en copropiedad forzada con un extraño. No era la situación que buscaba.
Resultado: Juristam explicó al comprador las implicaciones reales de ser copropietario con alguien que no quiere. Con esa información, el comprador optó por no comprar y esperar. Juristam identificó otra propiedad similar sin problemas de copropiedad. Nueva compra cerrada en 6 semanas.
Terreno en Manabí — verificación reveló propietario fallecido
Compradora en Génova interesada en un terreno en Manabí. El vendedor decía ser el propietario. En la verificación del Registro de la Propiedad, Juristam encontró que el propietario registrado había fallecido hace 2 años.
El vendedor era en realidad un heredero que no tenía título formal a su nombre aún. Sin posesión efectiva tramitada, no podía vender legalmente.
Resultado: Se identificó que había 3 herederos. Los 3 acordaron vender. Juristam tramitó la posesión efectiva con los 3 herederos y una vez con el título regularizado, cerró la venta. La compradora en Génova obtuvo el terreno con título completamente limpio. 5 semanas desde que los herederos acordaron.
Antes de pagar cualquier valor, verifica el título con Juristam. La asesoría inicial incluye la verificación del bien y la minuta del poder notarial para la compra.
Los $45 se descuentan del servicio completo.
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